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_新型城镇化重磅来袭 住宅开发注强心针

2017-09-26 02:17

无论在中国还是世界,城镇化都不算是个新鲜概念。如今,城镇化又进入升级时代新型城镇化。

新型城镇化发展规划尚未正式亮相,但这个过程必将带来投资和消费的拉动,其背后的商机已经让房地产、水泥建材、汽车等众多领域的上市公司嗅到希望。

展望

土地重估概念股走强

在城镇化以及各类主题投资的带动下,不少上市公司迎来土地重估的大好机遇。

大型项目投资所引发的土地价值重估预期,引发沪深两市多家涉及土地重估概念公司股价走强。前有上海建设迪士尼项目的消息曾催生了一批“迪士尼概念股”连续上涨。其中最为明显的,就是上市公司周边房产土地所带来的重估增值,带动海博股份、中路股份、界龙实业均在当年走出了一波升势。后有罗牛山在长影海南影视城消息的带动下强势涨停。

从整体来看,上市公司获得的土地重估主要源自三大方面,一是重大投资项目带动下的土地增值;二是城镇化以及旧城改造引发的土地收储;此外还有用地性质变更所带来的土地溢价。

以迪士尼概念为例,早在2009年时周边土地的升值便已经提前启动。当年年底,涉及迪士尼概念的浦东新区川沙新市镇A08-03地块以11.9亿元的价格成交,溢价率达到264%,一度刷新上海土地市场的最高溢价率,楼面价达到14024元/平方米。而在现场竞标前,该地块的溢价率就已经达到100%。随后拍出的另一块迪士尼概念的浦东新区川沙新市镇B03-13A地块的溢价率更是达到395%,楼面价达到16197元/平方米。

某券商研究员指出,大型项目的建立会带动人口、消费的增长。如果投资兴建娱乐项目,游客量的增多会使周边旅游配套产业升级,如酒店、餐饮等,直接刺激商业地产的发展。而大型项目周边交通等配套设施的完善,也会使居住环境改善。 “需求增加,自然会吸引更多开发商进入,土地价格也会水涨船高。 ”该人士表示。

民生产业板块将受益

新型城镇化对未来一段时期我国经济发展和民生改善将产生深远的意义,俨然成了未来经济发展的最大动力。

业内人士指出,新型城镇化进程将成为未来中国经济发展的动力之一,并在助力中国经济结构转型、改善民生方面起到重要作用。而市场相关人士也看到其中的机遇,认为“转型”“民生”等板块将从中受益。

有关研究报告预测,城镇化将引发智能建筑、智慧城市建设热潮。保守预计2013年建筑智能工程市场规模达到5500亿元,并将保持20%以上的年增速。同时,园林绿化建设符合我国对生态环保的发展要求,城镇化建设必然为市政园林创造广阔的机会。

在社会保障方面,预计医疗城镇化带来的6.6万亿元的医疗保健支出增量中,新农合覆盖人员的转换提升将贡献约2万亿元的增量。同时,县乡医疗市场中的佼佼者将把握住未来医疗市场最重要的增量。

申银万国认为,城镇化利好板块将分为几类:首先,中西部基础设施水平逐步向东部靠拢以及东部基础设施进一步完善的需求,将利好高铁、轨交、能源、环保、电信等行业;其次,随着城镇化的推进,传统的装备制造业将向新型装备制造业发展。房地产、水泥、建材、机械设备等都因其坐享红利,文化产业、零售业等也随着农业市民化迎来曙光。

随着城市人口的增长,对城市的综合管理提出更高要求,在信息化基础上的“智慧城市”相关上市公司将迎来利好。

房地产

二三线城市受惠最大

房地产行业因楼市调控遭遇,城镇化却给其打了一针强心剂。中国指数研究院发布的《2012年中国房地产市场总结与2013年展望》报告认为,以昆明、福州、合肥、石家庄等省会城市及以嘉兴、绍兴、镇江等为代表的较发达主流三线城市房地产发展受新型城镇化政策影响,刚需剧烈释放,供不应求。目前低于城镇化率50%的主流二三线城市包括西安、昆明、南通、重庆、福州、合肥、唐山、廊坊等,城镇化率低代表城市的可发展空间更大。

房企已经展开了对二三线城市的争夺,万科、恒大、招商、中海等房企,这两年来不约而同地选择深耕三线城市。恒大因在二三线城市有充足的土地储备,机构预计其2013年将继续为城镇化的最大受惠者。

商业地产也将受惠于城镇化。上海易居研究院报告认为,未来20年,我国将处在城镇化快速发展阶段,同时也是商业地产加速发展期。按照人均商业面积1平方米计算,到2020年将新增1亿平方米的商业地产供应,不包括农村居民的商业需求。

报告认为,城镇化推进必然影响到房价。研究数据显示,1996~2012年期间,城镇化率每提升1%,带动了商品住宅销售均价上涨2.4%。

汽车业

轻卡、微车销量获改善

随着汽车的“下乡政策”的结束,城镇化率提升或将给汽车行业带来的新的需求增长。

2013年博鳌亚洲论坛汽车分论坛上,北汽集团董事长徐和谊预测,中国汽车年销量峰值为3500~4000万辆,并将原因归结为中国未来十年将步入城镇化发展高峰期。

广州证券研报表示,城镇化建设将推动三四五线城市经济发展和基础设施的不断完善,微车仍有较大市场空间。

安信证券研究报告也指出,新型城镇化建设的需求及公车监管更加严格,将带动相应的私人购车增长。

随着发改委批复的项目陆续开工以及城镇化大战略的推进,房地产、基础设施建设投资增速回升驱动工程车需求回升。安信证券认为,城镇化建设的开启会带动中小企业经济活力的恢复,轻卡销量有望持续得到改善。轻客行业能否进一步复苏,也将倚仗于新型城镇化进度。

金融业

商业银行转型获良机

城镇化进程中,基础设施建设、居民的生产和消费需求,以及中小企业发展等,为商业银行提供了转型发展的良好机遇。金融业的社会效益也将进一步体现。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示:“城镇化为金融业提供了巨大的市场需求和服务机会,金融机构应抓紧研究各种城镇化模式,以满足城镇化过程中的金融需求。 ”

据报道,目前在农村普遍存在着基础设施建设不足或不完备的问题,既制约了农村经济发展,阻碍了农村城镇化的进程,也妨碍了产业结构调整与优化。随着城市化率的提高和城镇化的快速发展,必然会进一步带动城市基础设施发展,为商业银行优化信贷资金投向提供了新的更多的选择机会。

在未来推动我国城镇化进程的各种市场化融资方式中,资产证券化将处于举足轻重的地位。目前,城市基础设施、房地产等领域是城镇化信贷投放的重点领域,甚至一些面临着危机的行业和地方政府融资平台,也侧身其中,使得未来城镇化相关受益行业可重点跟踪关注。

节能环保

低碳产品消费将增加

在城镇化的过程中,节能环保的压力会随着城市化率的提升而进一步增强。城市化率每提高一个百分点,就意味着有1300万人进入城市,这在扩大内需的同时,也对节能环保提出更高要求。

在建筑规划上将更偏向于节能建筑建材,在城市基础设施建设上也更倾向于节能产品。对大气污染治理将提出更高要求。对低碳节能产品的消费将增加,市民对自身环境安全将更为关切。因此节能环保板块具有潜在利好。

水泥建材

新增产能压力会减少

受益于城镇化概念持续发酵,水泥行业基本面近期逐渐转好。据国家统计局的调查数据,我国城镇化率每提升一个点,将会有1000万的人口转移到城市,如果按照每人住房面积30平方米来算,每年需新增3亿平方米的住宅,若按照每平米住房建设需要0.2吨水泥计算,也就是说,每提升一个百分点水泥需求是0.6亿吨。

中国水泥协会名誉会长雷前治表示,城镇化对于水泥行业是一个很好的机遇,中部地区将会是城镇化受益最大的地区。

此外,发改委批复的众多基建工程会给水泥行业带来更多需求空间。在去年9月初批复的60个项目中,投资总额超过1万亿元,其中轨道交通项目25个,总投资金额超过8000亿元。相关数据显示,每公里地铁建设对于水泥的需求大概是四五万吨。分析称,总体来看,2013年水泥行业需求面或将呈现出前低后高,供给面上,2013年的新增产能压力将明显减少。

据悉,海螺水泥已在去年12月与中国建材集团签署了 “战略合作协议”,实现强强合作。江西水泥也将收益与赣南地区的区域基础设施建设。海螺水泥、金隅集团和华新水泥等处于行业领先地位。伟星新材等建材上市企业也被认为将中长期受益新型城镇化。

机械设备

电梯行业爆发性成长

“在新型城镇化大背景下,政府为了刺激内需,逐渐向中西部城市产业转移,将带动消防、供水、养路设备产业带来新的发展空间。 ”

未来十年的新型城镇化将推动农民市民化,从而加速农村土地连片生产、农业生产方式转向集约化。这将提升农机大型化机械化程度,农机消费主体也往专业化方向转变。农机龙头及农业水泵龙头等股票也被看好。

国泰君安研报则认为,被市场判断已经没有成长性的电梯行业,在城镇化背景下,还有很大的发展空间。受益城镇化和房地产繁荣,国内电梯销量从2001年开始进入爆发式增长阶段,从2000年的3.75万台快速增长到2012年的53万台。而新型城镇化将从民用住宅、商业配套设施、公共基础设施三个方面进一步拉动电梯需求。

零售业

最差时期已经过去了

随着国内城镇化进程的推进,耐用品消费占比将首先提升,之后随着收入水平和消费习惯的改变,服务性消费占比将逐渐增加。相应的,现代零售渠道将进一步下沉,推动现代零售企业业态的升级。

在国泰君安近日举行的春季策略会,零售行业被预测为“行业最差时期已经过去”,其判断原因便是城镇化拉动消费带来的零售业整体受益。

据推算,2013~2020年城镇化进程中人口增加和收入提升的总量因素为连锁零售行业贡献13.5%左右的增速,规模贡献在4800亿~2.2万亿之间;城乡居民消费习惯和消费渠道选择的结构性因素将为行业年均贡献6.4~9.7%左右的额外增速,总量在4000亿~1.3万亿之间。其中,湖南、安徽、江苏和山东等省份在城镇化的过程中零售行业的发展潜力最大,而湖北、江西、重庆和新疆等地区空间较大。一些重点发展在三四线城市的企业,被认为能够享受到三四线城市消费的快速增长,完全符合新型城镇化发展方向,有望最大程度获得市场份额。

对此,上海证券也表示,由于城镇化水平的持续推进、渠道下沉以及消费升级等因素,低线城市所对应的区域零售龙头业绩也相对增长稳定。

文化产业

消费新蓝海不容小觑

据统计,2012年底,我国县级城市数字影院普及率仅为35%。广电总局曾提出,2015年在全国范围内实现县级城市数字影院全覆盖。这片蓝海可带动的消费量将不是一个小数目。

在新型城镇化进程中,人们在大众文化方面的消费力开始释放,这对我国文化企业来说是潜在的商机。据估算,目前我国文化消费仍存在3万亿元左右的消费缺口,建立在城乡居民服务均等化基础上的城镇化将成为填补这一缺口的主要途径之一。而二三线城市及县级文化设施及经营成本相对低廉,也能在一定程度弥补文化企业投入资金不足的短板。

思考

城镇化率的提升空间

积极推进城镇化、提高城镇化质量成为2013年经济工作的主要任务。这是2008年以来首次单独把城镇化作为重点提出。此后,新型城镇化的概念便再也没有离开过公众的视线。相比传统城镇化,新型城镇化的“新”由过去片面追求城市规模扩大和空间扩张,改变为以提升城市的文化、公共服务等内涵为中心,真正使城镇成为适宜人居之所。

在市场人士看来,新型城镇化具有以下特点:从产业看,新型城镇化主要由服务业推动;从生活方式看,更强调进城农民的市民化;从城镇规划看,更强调城市群和小城镇的协同发展。

在刚刚过去的博鳌亚洲论坛上,国家发改委副主任张晓强透露,发改委正会同有关部门抓紧研究编制新型城镇化发展规划,其中“以点带线、以线带面”的思路将在规划中体现,未来主要通过中心城市的发展带动所在区域协调发展。他还表示,未来要实现有质量的新型城镇化还必须有若干体制机制的改革和政策措施保障,包括户籍制度进一步改革,城市郊区土地制度进一步完善等。

据统计,中国城镇人口由1978年的1.72亿增加到了2011年底的近7亿,城镇化率由1978年的17.92%上升到2011年的51.27%,年增长1个百分点。但与很多发达国家相比,城镇化率还有很大的提升空间。

城镇化的偏差和误区

城镇化与城市化,经常被人通用,但两者的内涵并不相同。“城市化是城镇化的初级阶段。”清华大学公共管理学院教授杨燕绥解释:“我国实行城镇化战略的第一阶段出现了城市化,出现了人口大量涌入资源集中的大城市的局面。在这个过程中,中小城市、小城镇和农村被忽略。这种把各种资源集合起来建设大城市的做法是城镇化发展的一种偏差和误区。 ”这种做法的后果是显而易见,大城市呈现“摊大饼”式的发展模式,并由此带来了所谓的“城市病”。

在首创集团董事长刘晓光看来,城市化更多是从大城市的建设角度来出发,而城镇化不同,更多从城镇与城市的关系的角度出发,是围绕怎么能让更多地方富饶,能让更多人分享改革的成果。 “在大城市周围建设一些小城镇,不仅可以解决城市的人口压力,也可以缓解城市交通压力。 ”

国家发改委城市中心副主任邱爱军介绍,我们国家体制下有657个城市,有将近两万个小城镇,这些小城镇怎么样发展,在未来城镇化中意义非常大。

不过,专家们也同时坦言,从城市化要城镇化,并不能只靠计划来决定,城市中的资源才是关键。

城镇化是人的城镇化

谁应该是城镇化的最大受益者?农民。“每年有一千多万农民转移到城镇,这是必然的趋势。 ”李克强总理曾一再强调,新型城镇化是以人为核心的城镇化。 “农民们希望过上和城里人一样好的日子,这在过去是奢望,现在城镇化打开了这扇门。农民可以进城从事二三产业,而留在农村的,通过适度规模经营,都可以增收致富。 ”

通俗的讲,让农民进城并且过上好日子是新型城镇化的主要目标之一。

但现状如何?统计数字显示,2012年中国的城镇化率达到了52.57%,但是户籍城镇化率只有35.29%。 ”户籍之下,是包括医疗、社保、教育等一系列权利的不平等。随着“以人为本”的城镇化推进,公共服务、就业方式、社会保障等各个方面应当发生重要改变。

解决农民工如何享受城镇居民平等的公共服务,是城镇化的核心所在。邱爱军在城镇化国际论坛上表示,城镇化过程中应该关注到人口,在人口管理制度上不要再因为户籍的原因产生差异,福利制度应更加一体化。

国务院研究室副主任黄守宏发言称,城镇化、特别是户籍制度改革的问题,是一个“世界级难题”。一个户口本上面凝结了很多社会矛盾和问题,区域之间的差距、城乡之间的差距、社会公平正义的实现,都在上面反映出来。他提出,农民工的市民化,涉及到大量的成本。这个成本需要国家来承担。一个符合实际合理的路径是放开或者是放宽中小城市户籍,但城市和特大城市涉及到大量的成本,还有改革当中涉及到既有制度的调整,城镇化推进不易。

城镇化不是造城运动

长期以来的惯性思维让人们很容易将城镇化与房地产化画上等号。城镇化便要大肆圈地、大兴土木、大搞房地产?这种理解实则“非常危险”。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁表示,城镇化等同造城运动是市场误解,中央指的城镇化绝不是房地产问题,并不是按照现在的房地产模式拉动内需,拉动需求也不是简单地通过投资。

现在很多城市都已经因为过度的房地产开发变成了“鬼城”。例如鄂尔多斯,房价一度比肩一线城市,但市场严重的供过于求和高利贷资本的助推,最终使得鄂尔多斯楼市泡沫破裂。

在上海举行的2013中国城镇化高层国际论坛上,国家发改委城市中心规划院院长沈迟说:“经济社会如何发展,根本上决定了我们城镇如何发展。有的时候城镇化的超前发展会带动经济社会的发展,但根本的动力在经济社会的发展。 ”挤进大城市获寻求更好的教育、医疗等公共资源。城镇化要让资源配置从大城市流向中小城镇,才能够达到疏导人口的目的。这一过程,任重道远。

警惕潜在的政策风险

在上市公司凭借“土改”而实现身价和股价双重飞升之时,在形形色色的土地重估概念背后,潜在的政策风险也不容小觑。

从二级市场的表现来看,不少“土地重估”概念股在短暂拉升之后,均出现了回调。 “始于重估,止于泡沫”的现象并不少见。对此,业内人士指出,只有国家规划或者有规划预期的地块才存在重估价值。而对于非房地产主业的公司而言,涉及土地重估的主要是被政府部门以动拆迁方式收回的土地,企业不能自行开发,难以实现土地价值的持续性增长。此外,即使拥有收储预期的土地,也存在政府修改规划的政策风险。

当然,拥有“顶层设计”的新型城镇化,终将推进经济发展向民生领域进一步靠拢。

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发布时间:2017-09-26 02:17

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